从今年五月中下旬开始，腾冲的房地产购买行情开始回暖，至“金九银十”达到今年的一个高峰值。
截止这个月，腾冲房地产市场开盘在售的已有大小二十五个项目之多。
今天就一些代表性项目做市场分析。
1. 华侨城
该项目今年四月份开盘以来，一直引领腾冲的地产市场，月销售额在1-1.8亿之间。是目前腾冲的“销冠”项目。
产品优势：一期赠送面积较大，以55平两居为主力销售户型，赠送面积达12平方米，精装修带地暖带温泉入户。一套在60万左右，这一区间的总价比较有优势。小高层类，另一90平户型，赠送面积近15平方米，户室做到了3 1室。这个面积区间能做到四室且得房率较高的户型，目前只有华侨城项目有。在小高层热销的带动下，合院产品总价也不高（18500-22000元/平）。
在营销方面，腾冲华侨城项目借助“华侨城”央企品牌效应，成功带动其他城市“华侨城”老业主来腾冲项目购房。
2. 启迪冰雪小镇（更名启迪科学家小镇）
冰雪小镇是西山坝新城区最早开盘的地产项目，依托“清华系”以及政府入股的开发模式，自2018年8月份开盘以来，300多亩的住宅（合院）开发部分已接近销售尾声，一期合院部分于今年5月顺利交房。
该项目由于设计较早，在小高层规划部分没有引入温泉入户，在卖点上对比其他周边楼盘趋于弱势，这部分产品目前剩余较多。
在营销方面，由于项目内部频繁更换营销队伍，导致对新老客户的服务无法做到有效链接，信任度降低，也是后期销售低迷的主要因素。
3. 雅居乐原乡
雅居乐是最早在腾冲开发的文旅地产，在产品设计及园林规划上都占据优势，万亩花海的营造是项目的增分项。该项目的客群年纪偏大，对于项目忠诚度较高，在老业主带新客户购买上具有一定的优势。
随着西山坝新城区各优质项目的拔地而起，雅居乐原乡的地段劣势明显。距离主城区近40公里,造成生活上的不便利，加之整个项目开发体量巨大（开发周期15年），从而导致二手房转卖很难。在与新城区的项目对比之下，销售远不如前几年。也是唯数不多的阶段性实行降价销售的楼盘。
在营销策略上， 雅居乐也出了“包销”政策，对外销售价格比较混乱，也给对外销售渠道方造成困扰。
4. 宝能彩云之上
宝能的项目位于北海湿地旁边，开发体量比较大，整体开发周期达十年。项目整体规划上比较完善。产品类型主要以三层别墅为及小高层洋房为主。项目样板区及样板间的体验感很好，交屋材质也相对其他产品略高。别墅样板间的装修注重细节，体验感能够在腾冲二十五个项目中居首位。均价在两万一左右，价格比较平均。
对于来腾冲购房的客群而言，这种三层别墅虽然安装了电梯，但是在功能舒适体验感上略差一些。设计密度较大。
在区位上，所处北海湿地内侧，湿气较重，吸引不了注重养生的客群。楼盘实地离路较远，未来生活上存在不便利因素。这也是项目销售中的一项劣势。
在营销策略上，项目在沈阳、济南、西安、哈尔滨四地做了分展厅，不依赖本地资源，面向主力城市进行外围拓展。
云南城投建设 玛御谷温泉小镇
这是腾冲近主城内最早开发的一个度假小镇，小镇在这些年的开发建设中取得了很多知名奖项。引进的悦榕庄酒店系列一直是腾冲高端酒店的典范，新年期间，单间夜卖到四万多一晚。除此外，小镇的整体配套完善：宋庆龄和平天使幼儿园， 博物馆，美术馆，小镇集市等这些文旅配套都做得很扎实。
项目产品以合院和小高层温泉洋房为主，目前合院产品只剩下140和170平大面积产品，单价在25000-33000/平。
目前主推三期小高层温泉洋房产品：面积62/75/83/89平方米。均价在12000左右。
营销方面：这个项目在产品品质，文旅配套，物业服务，线下体验上，都保持较高水准。路径上离主城区较远，价格也是目前最高的项目，在购买力上，是讲究品质对高单价没有抗性的受众客群。
2.西山坝新城区 中森 腾玥蓝山
从这个项目的样板区对外开放起，大家可以看出“中森”地产来腾冲绝对是做“精品的”！
中森地产是一个地区级开发商，之前主力开发区域在河南荥阳。做过调研发现，这个地产开发体量不大，每个产品打磨时间都较长，后续口碑较好。
腾玥蓝山一期的580套产品中有240套精装温泉合院及190套退台洋房，150套小高层。其中合院产品从87-198平做了7种户型，完全满足市场不同需求。退台洋房产品在腾冲市场上具有唯一性：一楼送花园，顶楼送大露台。这种产品定价在13000左右，价格略高，但市场接受度非常好。
所有产品的建筑质量、交屋品质目前来看是整个腾冲地产项目选材最好的，定价略高，在2.4-2.5万/平，后期物业基本自持，保持前期销售和后期服务的连贯性。
（作为从业17年的地产人，小编有发言权：很多小品牌自持物业，后续服务远比挂靠合作“知名物业品牌”的项目做的好！）
在服务内容上，远学“阿那亚”，近比“玛御谷”！项目不仅产品品质高，在业主的后续吃喝玩乐服务上将成为腾冲，乃至云南文旅地产的一个标杆项目！
在营销策略上，这种高品质高价格的产品项目比较挑客户，项目基本服务于高端客群。
1 和顺古镇片区 第五代建筑 绿和-和顺苑（暂定名）
在今年之前，这一片区还不具备投资居住价值。随着马云两次来访腾冲，融创在此区域规划整体大和顺的发展---由此，和顺片区将从今年起开始大规模发展。这一区域的两个项目：绿和-和顺苑和亢龙江山岳都将受益于大和顺的发展，目前房价上有充足的溢价空间。
所谓第五代产品，是在原有小高层洋房的大阳台的基础上，采用高层合院建筑结构，每两层为一个单元，每家每户有前院、后院，足不出户就能种花种菜，泡温泉晒太阳。
除此之外，每层楼配置了休闲娱乐的共享花园，一步一景，邻里间共享空中花园美景，和谐友邻关系。
除此之外，该项目引入绿城物业，华为，北京绿来强强联合打造真正的“康养 物业”全新模式，园区内配备无人驾驶电瓶车，房屋内十余项智能5G操作系统。这在腾冲是一个创新。
目前价格定位上，五代产品空中合院在1.3-1.5万之间，介于洋房和合院价格中间。
2. 和顺古镇片区 亢龙 和顺江山岳
如果要在腾冲找一个“捡漏”的好项目，那一定是“和顺江山岳”。这是一家做飞机的企业集团公司下属的地产开发项目。以研发飞机的精益求精精神来建造房屋。接触过几位一线城市来的工程及设计领域专家，到项目工地上都没有挑出毛病，对建筑结构，质量都非常认可。
在整体规划上，布局比较“干净”：合院与小高层洋房分区并排而建，合院区间距较大，有目前腾冲市面唯一的双车道。
住宅区东侧一路之隔有45亩商业规划用地，年底动工，由亢龙项目打造集吃喝玩乐，创业基地一体的大型商业配套。这不仅满足本项目业主的各种生活所需，同时极大增加了和顺片区乃至整个腾冲的生活活力。也将会成为腾冲一个标志性网红娱乐消费打卡地。
说“和顺江山岳”是一个捡漏的项目，是因为在设计，品质都保证的情况下，他的单价很低：合院面积在87-170平之间，均价在1.5-1.6万之间，（腾冲地产合院整体均价在2.1-2.2万之间，最高单价在3.7万） 洋房产品均价在7000左右。目前的价格体系有非常高的溢价空间。
在营销方面，这个项目因为前期没有把营销重视起来，加之开盘的时候赶上疫情爆发，从而导致该项目在市场上的认知度不高。
